引言：購買的商品房要辦證，是不是必須開發(fā)商先辦理首次登記？首次登記是什么？

問：首次登記的作用是什么？

答：根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第二十四條規(guī)定：“不動產(chǎn)首次登記，是指不動產(chǎn)權(quán)利第一次登記。未辦理不動產(chǎn)首次登記的，不得辦理不動產(chǎn)其他類型登記，但法律、行政法規(guī)另有規(guī)定的除外。”因此，首次登記可以視作不動產(chǎn)其他類型登記的“前置條件”。商品房首次登記是一種常見的不動產(chǎn)首次登記類型，商品房項目完成竣工驗收備案后，相關(guān)開發(fā)企業(yè)作為權(quán)利人向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請的國有建設(shè)用地及房屋所有權(quán)第一次登記就是商品房首次登記，也就是我們常說的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“辦大證”，首次登記完成后，購房業(yè)主才能依據(jù)購房合同等相關(guān)材料辦理后續(xù)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取自家的不動產(chǎn)權(quán)證書，也就是我們通常所說的“辦小證”。

問：商品房首次登記的適用范圍有哪些？

答：商品房指的是經(jīng)政府有關(guān)部門批準，由房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司（包括外商投資企業(yè)）通過出讓方式取得土地使用權(quán)后，按照相關(guān)要求建成的用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目完成竣工備案后，可以申請辦理商品房首次登記。

問：開發(fā)企業(yè)如何申辦商品房首次登記？

答：開發(fā)企業(yè)需要線下申請辦理商品房首次登記。根據(jù)不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）規(guī)定，提交的材料包括：不動產(chǎn)登記申請書；申請人身份證明；不動產(chǎn)權(quán)屬證書或者土地權(quán)屬來源材料；建設(shè)工程符合規(guī)劃的材料；房屋已經(jīng)竣工的材料；房地產(chǎn)調(diào)查或者測繪報告；權(quán)籍調(diào)查成果證明。

問：開發(fā)企業(yè)辦理商品房首次登記需要收費嗎？

答：需要繳納不動產(chǎn)登記費。依據(jù)發(fā)改價格規(guī)〔2016〕2559號、自然資辦函〔2019〕964號等有關(guān)文件規(guī)定，不動產(chǎn)登記費住宅類80元/件（含車庫、車位、儲藏室），不動產(chǎn)登記費非住宅類550元/件。

問：開發(fā)企業(yè)在辦理了商品房首次登記后，發(fā)現(xiàn)房屋上下樓層屬同一戶型，但是套內(nèi)建筑面積存在較大差異，應(yīng)該如何處理？

答：如果發(fā)現(xiàn)已登記的房屋面積有誤，開發(fā)企業(yè)可提供經(jīng)審核的權(quán)籍調(diào)查成果前往登記部門申請辦理更正登記。

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